Все чаще появляются вопросы о покупке недвижимости в Турции, а также о том, можно ли "попасть", то есть оказаться жертвой аферистов или просто непорядочных продавцов. Как определить, хорош или плох тот или иной риэлтор? Как удостовериться в "чистоте" приобретаемой турецкой недвижимости?
С этими вопросами мы обратились к Людмиле Синельниковой, генеральному менеджеру компании MSG Group - ведущего турецкого застройщика и старейшего на Ближнем Востоке риэлтерского агентства.
Турция, как известно, расположена на границе Востока и Запада. Соответственно, восточная ментальность у вас не в дефиците. "Торговля - это искусство плутовства и обмана" - так заявил Аладдину купец, помогающий ему устроиться в Багдаде. Так ли это в случае турецкой недвижимости? Плутовство - неотъемлемая часть турецкого рынка недвижимости?
Не могу с этим согласиться, дело в том, что нечестных фирм и риэлторов хватает везде, в любой стране. И Турция конечно не исключение. Здесь есть кристально чистые и честнейшие люди, которые зарабатывают качеством услуг, и, конечно же, есть те, кто, как Вы выразились, плутует.
Давайте начнем с основ. Какой документ по турецким законам является единственным подтверждением прав на недвижимое имущество?
ТАПУ - свидетельство права собственности, титул владельца недвижимости. В соответствии с турецким законодательством, ТАПУ является единственным документом, удостоверяющим права собственности на определенный объект недвижимости. Это значит, что оформление прав на недвижимость является прерогативой государственного органа - Кадастрового управления, которое и выдает новому владельцу владенческий титул "ТАПУ".
Этот титул подразумевает безвременное и абсолютное право владения недвижимостью, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке или любом другом государственном органе. ТАПУ представляет собой документ, удостоверяющий право собственности данного человека на конкретный объект недвижимости.
Cтамбульский риэлтор старательно заверял наших знакомых, что нотариально заверенный договор купли-продажи является полноценным свидетельством права покупателя на квартиру. А оказывается это не совсем так?
Нет, договор, (кем бы и где он не заверен) не является полноценным свидетельством права покупателя на квартиру. Это документ, подтверждающий тот факт, что между покупателем и продавцом произошел акт продажи. Но и покупатель, и продавец могут разорвать контракт, уплатив штрафные санкции, указанные в контракте. В этом случае сделка считается не совершенной, а объект недвижимости остается за прежним владельцем.
Насколько сложна процедура получения ТАПУ?
Процедура довольно несложная. Требуется собрать несколько документов, приложить оригинал паспорта, вот и все. И, конечно же, государственному Кадастровому управлению понадобится некоторое время для проверки объекта недвижимости и переоформления недвижимости.
Почему же тогда многие русские, приобретающие недвижимость в Турции, заключают нотариально заверенные договора купли-продажи и на этом основании считают себя владельцами недвижимости? Кстати, некоторые семьи уже проживают в купленных таким образом домах…
Многие жалуются, что посредники (риэлторы) берут слишком много денег за оформление ТАПУ и связанных с этим свидетельством бумаг. Называют суммы от 1200 евро. Сколько же стоит оформление права собственности?
На самом деле, на переоформление ТАПУ уходит от 1500-2000 евро. Точной суммы не могу назвать, так как сумму определяют государственные структуры Турции. Это так называемый гербовый сбор и различные более мелкие государственные пошлины.
Проживать Вы можете в квартире сразу после внесения залога и заключения контакта, но дело в том, что прав на эту недвижимость без ТАПУ у Вас нет.
Какие уловки используют аферисты, чтобы выманить деньги у доверчивых иностранцев?
Скажем так, что турки конкретно не стремятся обмануть, кинуть или как-либо нажиться на иностранцах криминальным путем. Просто наши граждане зачастую, чтобы сэкономить лишнюю тысячу евро, обращаются к местным жителям, хоть немного знающим русский язык. Те же оказываются абсолютно некомпетентными в этих вопросах. Не зная законов продажи недвижимости иностранным гражданам, просто получив свои проценты, они оставляют клиентов наедине с их проблемами.
Нужно знать, что в Турции не во всех районах разрешена продажа недвижимости иностранцам. Существует целый раз ограничений на некоторых территориях, прежде всего в районах, где размещаются стратегические объекты.
Нужно проверять получен ли ИСКЯН (специальный разрешительный ордер) на комплекс либо на здание. Таких нюансов много. Проверить их может лишь профессиональный адвокат или опытный риэлтор.
05.05.2010 chemodan.com.ua Есть — значит, хорошо, нет — значит, будет. А если не будет, значит, так оно должно было быть. Или не так уж сильно хотелось.
Сообщение отредактировал Kalifa - Пятница/ Cuma, 07.10.2011, 12:57
Как проверить добропорядочность риэлтора? Есть ли в Турции лицензии на право заниматься операциями с недвижимостью? Как проверить лицензию?
Я бы посоветовала в первую очередь проверять не риэлтора, а фирму, в которой Вы собираетесь приобрести недвижимость. Для этого требуется всего лишь попросить предоставить весь пакет документов на разрешение заниматься операциями с недвижимостью. В том числе и лицензию.
Лицензию по номеру можно проверить на турецком сайте www.atso.org.tr. Но для этого нужно хотя бы минимально знать турецкий язык. Также стоит попросить данные клиентов, которые уже приобрели недвижимость в этой фирме, поинтересоваться отзывами на форумах в интернете. Хорошо, типичная ситуация: мы нашли хороший коттедж, но не хотим до переоформления на наше имя ТАПУ платить продавцу. Продавец же, в свою очередь, также не соглашается на переоформление ТАПУ на наше имя. Что в этом случае делают умные люди в Турции?
Я бы посоветовала такой вариант: заключается трехсторонний контракт, дальше покупатель вносит залог, и на ТАПУ ставится обременение до прихода из Измира и переоформления. После внесения всей суммы продавцу обременение снимается, и ТАПУ переоформляется на покупателя.
Это, конечно, совсем другое дело, думаю, что в этой схеме нет места для маневра и обмануть покупателя практически невозможно. Спасибо, ценная информация. Уточню. А можно ли сделать еще и так: адвокат или риэлтор переводят ТАПУ на себя, а по оформлению всех необходимых формальностей оформляют ТАПУ на покупателя?
Такие варианты приобретения недвижимости тоже известны, но для этого Вы должны доверять человеку, на которого оформляете ТАПУ, на все 100%. Так как все равно всю сумму, либо какую-то ее часть Вы оплатите. В крайнем случае, советую взять СЕНЕТ (это аналог долговой расписки, действующий во всех судах Турции), у того человека которому выплачена определенная сумма. После переоформления ТАПУ СЕНЕТ ликвидируется.
Теоретически, в Турции, как и в другой стране, можно нарваться на нечестного адвоката. А как дело обстоит на практике?
Бывали случаи, что адвокат работал на обе стороны, участвующие в сделке, но это редкость. Вообще, думаю, нечестные юристы встречаются не только в Турции, России или на Украине - в Америке и Европе также можно найти таких дельцов. Другое дело, что, как и в случае с риэлторами, нужно поинтересоваться репутацией адвоката и выбрать человека с рекомендациями.
Общеизвестно, что мошенники обычно пользуются человеческими слабостями: обычно это жадность, растерянность или просто желание получить что-то за бесценок. Известны ли вам случаи, когда мошенники тонко играли на жадности или просто желании изрядно сэкономить?
Да, это то, о чем я писала выше. Расскажу случай из практики. К нам в компанию пришла женщина с просьбой о помощи. Целый год она не могла получить ТАПУ.
Клиентка познакомилась на пляже с женщиной и поведала ей о том, что хочет купить квартиру. Та, в свою очередь, вызвалась ей помочь. Отвела ее в турецкое агентство, где ей продали хорошую квартиру за 100000 долларов. Взяли всю сумму вперед, 3% комиссии и 2000 евро на оформление ТАПУ. Сразу отдали несчастной ключи от квартиры. В квартиру она въехала, но ТАПУ она так и не получила.
Выяснилось что эта квартира заложена в четырех банках, и сумма задолженности равна стоимости квартиры, которую уплатила клиентка. С банками не поспоришь. Наняли адвоката, но клиентку банк выселил из квартиры. В данный момент пострадавшая судится с турецким агентством (они по делу идут как мошенники), а вот с хозяина квартиры взять нечего, с агентства, как оказалось, тоже. Вот и осталась несчастная и без квартиры, и без денег. Есть — значит, хорошо, нет — значит, будет. А если не будет, значит, так оно должно было быть. Или не так уж сильно хотелось.
Допустим, я приобрел квартиру. Но ведь часть года я все равно вынужден проводить на родине. Как быть - квартира стоит пустая, а платить за нее все равно нужно? Существуют ли какие-нибудь варианты - например, сдать, или может быть написать заявление и заморозить на несколько месяцев оплату муниципального налога?
В Турции коммунальные услуги (свет и вода) оплачиваются по счетчику, сколько израсходовали, столько и заплатили. Но обслуживание территории комплекса, в котором находится недвижимость, оплачивать нужно ежемесячно, независимо от того, проживаете вы там, или нет.
Поэтому, конечно, лучше всего сдавать купленную квартиру. Тем более, что последнее время аренда недвижимости в Турции пользуется большим спросом в летний период. Зачастую те же фирмы, что продают недвижимость, занимаются также и сдачей коттеджей, домов и квартир в аренду. Если фирма надежная, то можно смело довериться ей, и избежать круглогодичной оплаты коммунальных платежей. Если не жить постоянно в купленной квартире или доме, возможен ли вариант сдачи недвижимости в Турции в аренду? Сколько можно выручать (в среднем, разумеется)?
Сдавать квартиру в аренду, если не проживаешь в ней постоянно, не только можно, но и нужно. Апартаменты с одной спальней при сдаче в аренду может приносить своему владельцу 500-1000 евро в месяц, квартира с двумя спальнями - до 1250 евро, а частный дом - до 3000 евро ежемесячно. Как обезопасить недвижимость от вандализма арендаторов?
Все очень просто. При сдаче недвижимости в аренду взимается залог, как правило - в размере 1000 евро. В случае, если нанесен ущерб имуществу, компенсация просто вычитается из этого депозита.
В конце срока аренды все имущество проверяется по описи, и если претензий к сохранности имущества нет, то залог возвращается арендатору. Отношения владельца жилья и арендаторов как-то оформляются официально? Да. Обязательно составляется договор аренды.
Какие районы Анталии считаются самыми спокойными и удобными для жизни? Районы Коньяалты и Лары - самые лучшие в Анталии. В этих районах строятся и уже построены комплексы по инфраструктуре и качеству жизни удовлетворяющие русского клиента. Есть ли в Стамбуле, Анталии, Анкаре и других турецких городах районы, куда лучше не заходить, особенно по вечерам?
Не могу сказать, где эти районы находятся в Стамбуле или Анкаре, но наверняка они существуют, их просто не может не быть: такие районы есть и в Риме, и в Берлине, и в Париже. Такой район, конечно же, есть и в Анталии. Называется он "Зейтын Кей". По рассказам местных жителей, туда лучше не заходить даже днем, а уж тем более, вечером и ночью. Есть — значит, хорошо, нет — значит, будет. А если не будет, значит, так оно должно было быть. Или не так уж сильно хотелось.
Сообщение отредактировал Kalifa - Пятница/ Cuma, 07.10.2011, 13:02
Приведите, пожалуйста, случаи из Вашей практики - в какие неприятности попадали русскоязычные покупатели?
Вот уже несколько лет длится тяжба нескольких клиентов с одной немаленькой стамбульской фирмой, которая продавала один и тот же объект сразу нескольким покупателям, со всех брала деньги, и оставляла большинство клиентов, как говорится, "с носом". Потом люди месяцами ходили к ним в офис в надежде получить документы и получали стандартный ответ - бумаги в стадии оформления в ТАПУ.
Что можно предпринять, чтобы не стать жертвой таких аферистов?
Лучше всего внимательно изучить отзывы клиентов, тех, кто уже купил через эту фирму. Однако и это не панацея - сегодня дела у компании идут в гору, а завтра, возможно, будут совсем плохи.
Стоит просто не упускать нить событий, не полагаться на честное слово, на упреки "ты что, нам не веришь???", а проверять и перепроверять каждый документ, не экономить на переводчиках и по возможности лично присутствовать во всех инстанциях.
Кстати, был еще один случай. Одна фирма приобрела земельные участки, построила коттеджи, начала их продавать. А после оказалось, что кто-то из персонала фирмы что-то напутал с границами, в итоге документов ТАПУ оказалось значительно меньше, чем самих участков. Тут речь не идет о надувательстве, компания в принципе честная. Но покупателям от этого легче не стало. И еще раз - этого можно было избежать, окажись среди покупателей хотя бы один въедливый человек. Нет, все положились на репутацию фирмы и заплатили полную стоимость, не дожидаясь ТАПУ.
Ну и чем дело кончилось? Пока ничем. Вот уже третий год вопрос висит в воздухе.
Людмила, большое спасибо за то, что потратили время и согласились просветить нас в столь щепетильном вопросе. Надеемся, Ваша информация поможет многим людям избежать гигантских проблем.
Пожалуйста, очень рада была помочь. Предупрежден - значит вооружен. Теперь больше наших людей вооружены и могут спокойно, со знанием дела, приобретать недвижимость в Турции.
Консультации по вопросам покупки недвижимости в Турции
Телефон: +9 0507 948 60 73 Skype: Lyudmila 51999 Он-лайн: www.msgrealestate.ru Есть — значит, хорошо, нет — значит, будет. А если не будет, значит, так оно должно было быть. Или не так уж сильно хотелось.
Сообщение отредактировал Kalifa - Пятница/ Cuma, 07.10.2011, 13:04
1)Покупая недвижимость в Турции, помните - Существуют ограничения на покупку иностранцами недвижимости, находящейся в зоне стратегических интересов Турции и/или находящейся вне границ муниципальных образований! Если Вы решили купить недвижимость в Турции и в Анталии в частности обратите внимание на следующие факторы:
- Лучше покупать дом, удовлетворяющий Ваши вкусы, а не ради престижа или роскоши. - Помните, что строение, которое Вы собираетесь купить, будет прежде всего Вашим домом и он должен Вам нравиться. - Проверьте, есть ли у продавца дома свидетельство о праве собственности на него. (помните, что не каждая форма собственности может быть приобретена иностранцем) - Уточните, проводились ли при проектировании дома исследования на сейсмичность. Имейте в виду, что дома в Анталии, построеные без учета геофизических особенностей грунта стоят значительно дешевле. - Проверьте, насколько освещена естественным светом каждая комната. - Удостоверьтесь, что в вашем доме хорошая звукоизоляция. Для этого закройтесь в разных комнатах и поорите. )). Ну и этажом выше не плохо бы подняться и потопать. Стены у дома в Анталии могут быть и в один кирпич, все таки здесь тепло, но звукоизоляцию лучше проверить. - Убедитесь в отсутствии на недвижимости обременений, арестов и задолженностей перед государственными органами. Удостоверьтесь в том, что все счета за воду, природный газ, телефон, обслуживание дома и т.п оплачены. - Если имеет место долевая собственность убедитесь, что все сособственники согласны на сделку. - Для недвижимости в Анталии важно и то, какой материал использовался в процессе строительства дома . Использование при отделке здания недорогих материалов несоответствующего качества со временем повлечет за собой такие проблемы как сырость, плесень и недостатки вентиляции. - Архитектура и художественное оформление здания должны быть "цельным". - Комнаты должны быть правильной формы.Наличие непонятных ниш и колон - свидетельство не лучшего качества. При строительстве недорогой недвижимости в Анталии часто экономят на проекте. - В домах Анталии желательно наличие окон хорошего качества и с двойным остеклением. Обратите внимание на то, есть ли подтеки на стенах под окнами, а также проверьте плотность прилегания полов. - Уточните стоимость ежемесячного обслуживания вашего дома в Анталии. Порой в предлагаемых "недорогих" квартирах внезапно оказывается высокой стоимость коммунальных услуг (обслуживание придомовой территории, охрана, бассейн и т.п).
Теперь приступим непосредственно к методам отбора
Конечно главным будет Сравнение предложений
На большинстве сайтов по недвижимости существует функция поиска объектов по заданным параметрам: стране, городу и региону. Затем можно провести отбор по цене, точному адресу, количеству комнат или типу дома. Для этого вы, как покупатель, должны уже представлять, дом какого размера и в каком примерно месте вы хотите. Обязательно посмотрите несколько домов похожего типа, чтобы сопоставить цены и понять среднюю стоимость жилья в этом регионе. Обратите внимание на то, кто продает дом – владелец, независимый риэлтор, застройщик.
Сравните выбранные предложения по следующим принципам: - цена за квадратный метр, - дополнительные опции, входящие в стоимость (бытовая техника, кондиционеры, рольставни), - этажность и общая территория комплекса (т.к в Турции приобретая квартиру вы одновременно становитесь собственником части земельного участка), - инфраструктура самого комплекса (бассейн, парковка для автомобилей, крытый подогреваемый бассейн, сауна, тренажерный зал, детская площадка и т.п), - удаленность от моря, - наличие городской инфраструктуры, дорог, магазинов, общественного транспорта и т.д
Желательно ознакомиться с информацией по выбранному району: супермаркеты, рынки, школы, кто преимущественно проживает вокруг, их средний доход (дла вас как для иностранца это может быть определяющим фактором, ведь если в этом районе вы будете единственным иностранцем, поначалу вы будете чувствовать себя некомфортно). И убедитесь, что это действительно новая информация – обстановка в Анталии быстро меняется, особенно в районах с новой застройкой, и данные по магазинам, дорогам, количеству жителей могут измениться.
Пообщайтесь с соседями. Соберите правдивые и самые последние сведения о районе Анталии, где находится дом. Получить ответы на многие вопросы, узнать все, что вас беспокоит можно от других участников рынка - консультантов по недвижимости или на сайтах русскоязычных форумов, посвященных Анталии.
Там же вы сможете узнать, как сами люди оценивают свое соседство, местные магазины и службы, узнать о проблемах и многом другом. В подобных местах люди говорят обо всем с точки зрения жителей: есть ли ночная жизнь и не мешает ли она спать; насколько дружелюбны или навязчивы соседи. Есть ли рядом детские площадки и парки, мешает ли шум движения. Хороши ли больницы, школы, детские сады и рестораны. По каким дням базар и какие там цены и т.п
Но к информации из подобных источников следует относиться осторожно. Во-первых, далеко не все жители района проявляют активность в Интернете, то есть вы получаете взгляд определенной прослойки общества (как правило, молодой и энергичной). Во-вторых, все, что там говорят, в высшей степени субъективно. Не забывайте, что большинство участников форума это русскоязычные жены турецких граждан, которые порой не выбираются дальше района, где живут. Пренебрегать этим методом не стоит, но и доверять на 100% - тоже. По крайней мере, там вы узнаете вещи, о которых вам может и не расскажет агент.
Итак, подведем итоги " С чего начать выбор недвижимость в Анталии?":
Не покупайте дом, не посмотрев его Самое главное, чтобы Ваши представления о жилье соответствовали действительности. Доказывать потом, что Вы были введены продавцом в заблуждение будет достаточно сложно. (Подробнее о том как выбирать недвижимость и на что обращать внимание при внутреннем осмотре дома в нашей бесплатной рассылке "Пошаговая инструкция для покупателя недвижимости в Анталии")
Соберите, проанализируйте и сделайте экспертизу документов, необходимых для сделки Степень и полнота проверки зависит от желания и финансовых возможностей участников сделки, а также от компетентности и технических возможностей проверяющих лиц. Удостоверьтесь, что документы предоставляемые Вам продавцом действительно принадлежат покупаемой Вами собственности, а человек представляющий себя продавцом имеет право ее продавать. Также, особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется "проверка чистоты титула". Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц, которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.
Составление договора купли-продажи желательно доверить профессионалам Немаловажное значение имеет и сам договор купли-продажи квартиры. Ведь правильно составленный договор (условия о передаче денег, фактического освобождении квартиры и т.д.), а также правильное документальное оформление результатов его исполнения (расписки о получении денег, акты о передаче квартиры и т.д.) поможет обеим сторонам свести к минимуму возможный риск совершаемой сделки и избежать каких-либо иных негативных последствий.
Подумайте, прежде чем использовать агента (риэлтора), который выступает на стороне продавца. Такого рода агент, чаще всего, не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. При этом обычно, агент более внимательно относиться к интересам продавца, а не покупателя. То же относится и к покупке недвижимости непосредственно у строительной фирмы. Рассчитывая обойтись без посредника Вы теряете объективный подход к сделке. Так как задача застройщика, как любого продавца, в первую очередь продать свой объект. Мы рекомендуем Вам нанять независимого консультанта, который будет представлять только Ваши интересы в данной сделке. И скорее всего не утаит возможные негативные моменты у данного объекта.
По возможности старайтесь не оформлять сделку без профессиональной технической экспертизы. Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, Вы имеете большую вероятность столкнуться со вздутием паркета или протеканием потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт. Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составил бы письменное заключение, где были бы указаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.
Не подписывайте никакие документы без предварительного ознакомления с ними. Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов. Помните, что в Турции вы также защищены законом о защите прав потребителей. Настоятельно не рекомендуем вести переговоры с турецкими представителями и подписывать любые документы в отсутствии авторизованного переводчика. Поверьте, стоимость его услуг обойдется вам в сотни раз дешевле возможных ошибок и неточностей перевода. Покупайте только юридически освобождённую квартиру. Юридическое освобождение - освобождение недвижимости от обременений, освобождения от задолженности по коммунальным платежам. Покупайте квартиру свободную от прав третьих лиц. Многие документы легко подделываются, а поэтому, если Вы покупаете квартиру без личного риэлтора, неплохо прогуляться в кадастровое управление и навести справки об объекте.
Если есть возможность - используйте безопасные расчёты. Безопасные расчёты практически сводят к нулю риски, возникающие при расчётах по сделкам купли-продажи. Не экономьте на безопасности!
P.S К сожалению, обо всех нюансах покупки недвижимости в Турции просто невозможно написать. Огромное количество специфических моментов, и, как правило, каждая сделка уникальна. Прежде чем совершать операции с недвижимостью самостоятельно, взвесьте все за и против, ведь на карту поставлено Ваше будущее и при неграмотно проведенной сделке последствия могут аукнуться через несколько лет. И экономия по мелочам на переводчике, юристе, технической проверке и слепое доверие продавцу, просто потому, что он "милый" может обойтись слишком дорого.
Меняем реки, страны, города, иные двери, новые года, но никуда нам от себя не деться, а если деться - только в никуда... Судьбу не повторяют. Забытым не звонят.
Прочитала выше свое интервью сайту Чемодан, приятно удивлена. Давно уже не работаю у застройщика, но застройщик на самом деле порядочный,открыла уже давно свое агентство. Хочу тоже добавить к выше перечисленному из своего опыта, как обезопасить себя по минимуму от рисков при покупке недвижимости.
ИНФОРМАЦИЯ СОБРАННАЯ СПЕЦИАЛИСТАМИ РЫНКА И ПОДТВЕРЖДЕНА ГОСУДАРСТВЕННЫМИ СТРУКТУРАМИ
Покупка недвижимости – дело достаточно простое. Посмотрел, выбрал купил, Но так может показаться лишь на первый взгляд. Тем более, если вы решили приобрести ее в Турции. Большинство людей не осознают, что отсутствие экспертной подготовки на начальном этапе покупки недвижимости за границей – это самый большой риск. Сотням и тысячам людей это пришлось почувствовать на себе лично, и своем бюджете. Что бы помочь Вам избежать таких проблем наши специалисты годами собирали и проверяли всю информацию. Изучили все до мелочей, все что может привести к риску потери Ваших денег. И здесь на этих страницах делимся с Вами этой информацией. Прочитав всю информацию, Вы сможете говорить на равных и с риэлторами и с застройщика и хозяевами квартир.Предупрежден значит вооружен.
За что агентство или агент получает свои комиссионные?
Они должны не только подобрать объект, но и полностью проверить объект, собрать весь пакет документов для оформления на покупателя ТАПУ. Главная задача агентов – избавить покупателя от лишних переживаний и взять на себя все вопросы купли-продажи, от начала и до конца. Все действия, безусловно, должны проходить в рамках закона.
Контракт заключается на 2 языках, на языке покупателя и языке продавца. Так же должно быть прописано что в случае разногласий, за основной текст берется текст на русском языке. Хороший вариант, это если в контракте сделки прописать агентство как гаранта сделки. Распечатать 3 варианта, каждый их которых будет у трех сторон, покупателя, продавца и агентства. Дополнительно заключить контракт с агентством на оказание риэлторских услуг, где будут точно прописаны все требования обеих сторон. На таких контрактах должна быть печать агентства.
Как проверить агентство?
Достаточно просто: сейчас очень много информации находится в интернете. Не стоит лениться и верить на слово – проверьте. Задайте название агентства в поисковике, зайдите на форумы. Также стоит попросить предоставить агенттов разрешение на их деятельность, запросить фотокопии документов подтверждающие права на работу в сфере недвижимости. Регистрация в торговой палате АТСО, налоговый номер фирмы. Проверить фирму можно на сайте АТСО , по номеру регистрации... Стоит знать, что куплей-продажей в Турции, согласно закону, имеют право заниматься только ее граждане. А потому иностранные посредники являются незаконными. На этот вид деятельности даже не выдается рабочая виза иностранцам. И случае каких либо проблем, предъявить им претензии не получится. По этому стоит поинтересоваться какое гражданство у риэлтора. Обратите внимание, что довольно многие турецкие агентства, заключая контракт, не проверяют Тапу на чистоту. Если этого не происходит, на этом стоит настаивать и даже требовать– тем более вы имеете на это право. Вам должны предоставить бумагу с Кадастрового управления о чистоте Тапу на момент заключения договора.
1. На Тапу могут стоять стоять обременениния то есть есть какие то ограничения по продаже этого Тапу. Есть 2 вида - это обременение по ипотеке - IPOTEK ( когда хозяин взял кредит в банке под эту недвижимость) В этом случае при выплате долга, с банка посылается документ в Кадастровое и обременение снимается. Но есть и другой вид обременения наложенный государством - это арест данной недвижимости. В этом случае это реально проблемное Тапу. Государство накладывает арест на Тапу в случае каких либо судебных разбирательств. Это может быть семейное разбирательство о наследстве, бракоразводный процесс и деление имущества, долги хозяина кому либои другие судебные разбирательства. По турецки это называется ICRA. Снять такое обременение может только государство в пользу какой либо стороны по решению суда.
2. В Тапу может быть указанно несколько владельцев.Если Вы заключали контракт только с одним владельцем недвижимости, а в Тапу указанны еще люди, Вам должны предоставить Генеральную доверенность от этих людей, на продажу их доли, так же в доверенности должно быть прописано и то что данное лицо имеет получать денежные эквиваленты за продажу их доли. Если такой доверенности нет, на подписании договора должны присутствовать все лица прописанные в Тапу. Другого варианта нет.
3. Если застройщиком изначально не было получено разрешения на застройку объекта, то ТАПУ вообще может не существовать. Тогда есть Тапу на землю и переоформить его на покупателя просто невозможно. Такие объекты нужно обходить стороной.
ТАПУ проверяется в Кадастре, на что выдается соответствующий документ. Документ о том, что на данный момент никаких ограничений на Тапу нет. Контракт нужно заключать только после всех проверок Тапу . Обязательно сравните данные того кто заключает с Вами контракт и того кто прописан в Тапу. Данные должны быть идентичными. Если продает не хозяин квартиры, а доверенное лицо, следует подтвердить наличие у него Генеральной доверенности на продажу данной недвиимости с рарешением получения денежных средств. Это подтвердит его право заключать контракт на продажу объекта и получать от Вас денежные средства, за эту недвижимость. Ни в коем случае не ведитесь на провокацию вроде «Вы нам не доверяете?». Как говорится, доверяйте, но проверяйте. Везде есть нечистые на руку дельцы, которые рады облапошить доверчивого покупателя.
Если все документы собраны правильно и все в порядке, ТАПУ, пройдя все необходимые проверки в Кадастре города, где приобретается недвижимость, отправляется в Измир в военное ведомство. В этом ведомстве проверяется сам объект – например, не расположен ли этот объект в зоне, где находятся стратегические объекты. Стоит заранее знать, что иностранцам нельзя покупать недвижимость вблизи военных и стратегических объектов. В среднем вся процедура занимает от 1 до 3 месяцев, не больше. И только после этого иностранный гражданин в Кадастровом города, обязательно в присутствии государственного переводчика зарегистрированного в суде, в присутствии гос чиновника Кадастрового, с хояином квартиры ставя подписи о передаче Тапу от продавца к покупателю, после чего станет законным владельцем этой недвижимости. Запомните, ни один договор не дает права на владения недвижимостью, если ТАПУ не был переоформлен.
И еще не мало важный аспект. Любой помощник, любой посредник, будь то турецкий друг, хороший земляк, или какой нибудь консультант, приведший Вас в агентство или просто посоветовавший агентство увеличивает Ваши расходы, на выплату комиссии еще и этому самому помощнику. Ну а расходы уже зависят от аппетита помощника. Чем меньше посредников между Вами и агентством тем меньше Ваши расходы.
Добавлено (05.10.2013, 22:46) --------------------------------------------- Покупка недвижимости на стадии строительства – это выгодное вложение финансов. В среднем покупка объекта на стадии котлована на 25% дешевле стоимости готового объекта, но это и большой риск того, что стройка объекта может тянуться годами, если у застройщика не окажется достаточно средств. К сожалению, в Турции многие, не имея понятия о строительстве, начинают заниматься им только потому, что эта сфера бизнеса прибыльная. Взяв кредит в банке, надеются, что квартиры будут проданы уже на стадии строительства, что и даст возможность достроить объект. Иногда это приводит к проблемам. Квартиры не продаются, а проценты в банке идут. Из-за этого квартиры продаются дешевле – лишь бы погасить долги. Так и случается, что финансирование заканчивается, а строительство останавливается. В итоге объект строительства может быть перепродан более надежному застройщику, а покупатели квартир теряют все, что вложили. Конечно, это происходит не всегда, но такие случаи происходят сплошь и рядом. Для того, чтобы не попасть в такие переделки и не потерять деньги, застройщика нужно тщательно проверять. Стоит узнать, какие объекты были ранее построены этим застройщиком. Не поленитесь приехать и посмотреть лично, пообщаться с теми, кто уже проживает в готовых объектах, вовремя ли было сдано строительство, и все ли документы оформлялись правильно, все ли получили Тапу на руки. Финансовую дееспособность застройщика можно проверить на государственном сайте ATSO (Antalya Ticaret ve sanayi odasi). Он полностью на турецком языке, поэтому стоит найти надежного переводчика, и все выяснить сразу, нежели потом выяснять отношения в суде. Ну и самое главное это требовать оформления Тапу на Вас, на любой стадии строительства. Пусть застройщик оформит Тапу на Вас и поставит обременение в Кадастровом до полной выплаты. Стоить это будет Вам 1.5% от стоимости объекта , это сбор Кадастрового за обременение. Это мелочь по сравнению с риском потерять все.
Бывали случаи, когда застройщик сообщал, что Тапу нет, так как объект не окончен. Это неправда. Особенно когда проект утвержден, а строительство началось.Гибкость жилищного законодательства позволяла застройщику, возводящему дом, регистрировать в Г.Р.Н. еще не существующие квартиры, представленные только на плане, с пометкой Kat İrtifakı – предварительной регистрацией в жилой фонд, и получать на них отдельные свидетельства о собственности с пометкой «отдельная квартира» (тур. «bağımsız bölüm»). То есть в действительности земельный участок еще пуст и не застроен, но по документам уже «разбит» на квартиры, у каждой из которых УЖЕ есть свое Тапу, полученное на основании предварительной регистрации в жилом фонде Kat irtifakı. Это Тапу уже можно законно продавать или переписывать на другого собственника как отдельную квартиру. Часть ТАПУ может быть оформлена на хозяина земли, а часть на застройщика. При покупке на стадии строительства, если вы покупаете квартиру у хозяина земли, заключать контракт следует именно с ним, а не с застройщиком. И соответственно наоборот. Или же требуйте предоставления генеральной доверенности на продажу.
Добавлено (05.10.2013, 22:46) --------------------------------------------- то такое Искян и виды Искяна
Genel iskan (искен, искан) - акт сдачи дома в эксплуатацию в Турции. Это документ, который застройщик обязан оформить на здание или комплекс зданий за свой счет, в сроки, указанные в разрешении на строительство и в техническом паспорте на здание (ЯПЫ РУСАТ). Genel iskan является таким же важным документом при покупке недвижимости в Турции, как и ТАПУ (свидетельство о праве собственности).Приобретать недвижимость в Турции без Он Искяна можно, особенно если приобретать на этапе строительства, но в договоре купли-продажи должен быть отражен факт отсутствия акта сдачи дома в эксплуатацию. Также должны быть прописаны примерные сроки его получения и ответственность застройщика недвижимости при срыве этих сроков, вплоть до расторжения сделки со штрафными санкциями в пользу покупателя.Если же дом находиться в 100% готовности, а данного документа по каким либо причинам нет, то этот факт должен насторожить покупателя. Без этого документа (Genel iskan) нет возможности оформить отдельный акт сдачи квартиры или виллы в эксплуатацию (Ferdi iskan), а это грозит в будущем штрафными санкциями для покупателя такой недвижимости в Турции.Genel iskan (иногда называемый Он Искян) - документ, который подтверждает, что все соответствует стандартам, и что здание готово к эксплуатации в соответствии с его назначением.
Ferdi iskan выдается непосредственно на квартиру.
Это элементарные правила при покупке квартиры, которые стоит знать, чтобы не попасть в неприятность. Но самое главное зависит от вас, уважаемые покупатели. Приехав в Турцию, чтобы купить квартиру, не расслабляйтесь. Отдыхать стоит потом, когда все уже будет позади. Вы привезли в Турцию приличную сумму денег и старайтесь не стать объектом наживы недобросовестных граждан. И лишь оформив все документы, можно позволить себе наслаждаться всеми красотами этой восточной страны. Она станет для вас страной сказки и страной, где сбываются мечты. А, может быть, станет и второй Родиной.
Сообщение отредактировал lyuda - Суббота/ Cumartesi, 05.10.2013, 22:47
lyuda, Добрый день! Людмила подскажите пожалуйста, сколько сейчас стоит оформление ТАПУ? Застройщик называет цену примерно 3 000 евро. Еще такой вопрос - могу ли я в Тапу указать собственником себя и своего папу? Если я после оформления выйду замуж за гражданина Турции, у меня есть риск делить мою квартиру с ним в случае развода? Спасибо Мерсин - мой второй дом
Еще забыла момент - мы уже три года отдыхаем в квартире, ТАПУ пока нет, так как не полностью выплатили стоимость квартиры - покупали в рассрочку, весной хотим внести всю сумму и заняться ТАПУ. Хотя из статьи я так поняла, что надо было его давно оформить с обременением... Чем такая задержка может нам грозить? В доме живет много русских, кто-то уже оформил ТАПУ, кто-то как и мы нет. Все приезжают отдыхают. Мерсин - мой второй дом
Nonny, сообщение от lyuda Затраты на оформление Тапу : 30-50 лир перевод паспорта( кто как берет за перевод) 47 лир заверение в нотариусе, и при получении Тапу 4% налог на покупку от Кадастровой стоимости ( обычно это на 20-25 % дешевле рыночной цены). Переоформление счетчиков, ну это если застройщик их сам их будет Вам переоформлять там около 700 лир за все с депозитами. Да еще если Вы не сможете приехать на получение Тапу тогда нужно оформлять доверенность на получение от Вашего имени Тапу, это еще дополнительно 270 лир + 100 -150 переводчик берет. Для подачи документов на оформление Тапу не требуется ни Ваше присутствие ни Ваша доверенность, только на получение. Как застройщик столько насчитал не знаю. В Тапу Вы можете указать кого угодно, тогда только и документы папы тоже нужны для оформления. В случае проживания с мужем турком более 3 лет даже если он не вписан в Тапу делить риск вполне возможен, по новому закону. Вам просто нужно будет с него взять бумагу что он не имеет претензий на Вашу квартиру. Чем может грозить то что Тапу не оформлено на Вас? Тем что Вы не имеете никаких прав на данный момент на владение этой недвижимостью, никакой договор не делает Вас собственником недвижимости сколько бы Вы не внесли денег. В общем все Ваши риски зависят от порядочности застройщика, если он порядочный переоформит все на Вас и все, а если нет то может и продать квартиру и выселить Вас и судитесь потом годами как забрать деньги ( заметьте не квартиру а только деньги, не Дай Бог конечно) Люди разные но и обстоятельства бывают разные, такие как банкротство и мысль застройщика сейчас заложу в банке квартиру а потом к переоформлению Тапу выкуплю, а раз денег нет, и что банк квартиру забирает и Вы остаетесь судиться с банкротом с которого нечего взять, и суд присудит, а взять нечего. Переводы как женщины: если верны, то некрасивы, а если красивы, то неверны. _____________________________ Администратор в ЛС отвечает только на административные вопросы. По другим вопросам пишите на форум
Застройщик считает примерно по след схеме: 1. Налог на покупку недвижимости - 3,3 % от заявленной в ТАПУ стоимости недвижимости; 2. Госпошлина за сам документ ТАПУ – 75 Евро; 3. Госпошлина в Кадастровом Управлении/ Муниципальный картографический сбор – 150 Евро; 4. Оформление части земельного участка в единицу жилой собственности – 250 Евро; 5. Перевод паспорта + нотариальное заверение: – 50 Евро; 6. Переоформление счета на электричество - около 100 Евро; 7. Переоформление счета на воду - около 150 Евро; 8. Ежегодный налог на недвижимость - около 150 Евро (в зависимости от площади, типа недвижимости), в расчёт берите ставку 0,1% в год от стоимости объекта; 9. Страхование собственности: примерно 500 Евро в год (зависит от вида страхования), как правило, все платят только при оформлении первый раз, далее по желанию; 10. Госпошлина на оформление вида на жительство на 6 мес. – 100 Евро.
Я так понимаю, что основная сумма это 4% от стоимости квартиры? Судя по всему даже больше чем 3000 евро может выйти... А бумагу с турка об отсутствии претензий на квартиру надо до брака брать? И нотариально заверять? Или как расписку от руки? Спасибо Вам огромное за оперативные ответы!!! Мерсин - мой второй дом
Еще я совсем не поняла, они говорят, что для получения вида на жительство я должна представить копию Тапу, но в то же время для отправки запроса в Измир нужно предоставить копию вида на жит-во и копию ТАПУ продавца. Что первично? Запуталась совсем... Мерсин - мой второй дом
2. Гос пошлина за сам документ ТАПУ – 75 Евро; 3. Гос пошлина в Кадастровом Управлении/ Муниципальный картографический сбор – 150 Евро; 4. Оформление части земельного участка в единицу жилой собственности – 250 Евро;
Это что за такие мифические налоги? От куда они взялись? Вы спросите куда их официально оплатить, ну типа Вы сами их оплатите. Посмотрите что он Вам скажет тогда .
ЦитатаNonny ()
8. Ежегодный налог на недвижимость - около 150 Евро (в зависимости от площади, типа недвижимости), в расчёт берите ставку 0,1% в год от стоимости объекта;
Вы не оплачивали за 3 года налог? Если нет тогда этот налог правильный не знаю просто сколько у Вас укажут Кадастровую суму при оформлении.
ЦитатаNonny ()
9. Страхование собственности: примерно 500 Евро в год (зависит от вида страхования), как правило, все платят только при оформлении первый раз, далее по желанию;
Это что за страховка такая???? Вы замок купили?
ЦитатаNonny ()
10. Госпошлина на оформление вида на жительство на 6 мес. – 100 Евро.
Вам вид на жительсов застройщик оформляет? Или все же в Иммиграционной полиции. Это что 100 евро? Как вообще оформление ВНЖ у Вас происходило или будет происходить? А то что это эта сумма не туда и не сюда 100 евро. Да основной платеж это 4% от указанной кадастровой стоимости. Узнайте у застройщика сумма указанная в Тапу на данный момент, пусть она чуть и увеличится но не на столько же.
ЦитатаNonny ()
Еще я совсем не поняла, они говорят, что для получения вида на жительство я должна представить копию Тапу, но в то же время для отправки запроса в Измир нужно предоставить копию вида на жит-во и копию ТАПУ продавца. Что первично? Запуталась совсем...
Сейчас уже давным давно отменено ВНЖ для отправки документов в Измир, а с выходом нового закона, если там уже иностранцы оформляли в том же комплексе то Вам оформить должны как турку за 1 день . ВОТ НОВЫЙ ЗАКОН. Упрощена процедура получения Тапу ( документ подтверждающий право собственности) для иностранцев в Турции.
Закон под номером 1751 вступил в силу от 8 октября 2013, после подписания Генеральным директором Кадастрового управления Давутом Гюнеем. Новый закон гласит: если в доме или комплексе после 05.05.2011 года, кто либо из иностранцев получил разрешение из Эге Орду (Измирское Военное Ведомство), то последующие продажи для иностранцев, происходят в упрощенном порядке. При подаче документов на регистрацию сделки необходимо сообщить номер помещения, по которому уже получено разрешение, и тогда вся сделка происходит по времени как продажа гражданину Турции. Важные моменты: 1. Выдача разрешения без запроса военным "по аналогии" будет производиться, если до этого другой иностранец купил недвижимость в данном объекте ТОЛЬКО после даты 05.05.2011. Если же купил раньше - запрос всё-равно будут делать по-старому. 2. Не все ТАПУ в Турции отправляют запросы именно в Измир, все зависит от области. Например, в Восточной и Юго-Восточной части Турции запросы отправляются в жандармерию в город Батман и военным в Диярбакыр. 3. Если в доме или комплексе не было приобретено иностранцами недвижимости ранее, то процедура такая же как и раньше с отправкой документов в Измир и ожиданием ВНЖ ответа от 1 до 3 месяцев. Может я ошибаюсь конечно но Ваш застройщик с Вас 10 шкур дерет. Вы в каком городе купили недвижимость? Да по поводу сравки тут я точно не могу сказать, то нужно узнавать. По моему в Кадастровом пишется отказ мужем или женой от прав на Тапу, узнаю напишу.
Квартира недалеко от Мерсина, застройщик Sinan Insaat. Раз в год я оплачиваю айдат - 1200 лир и расходы на электричество. Даже не знаю входит туда налог или нет Я думаю уже многие оформляли после 05.2011. Я хочу схему пошагово понять. Я могу это сделать сама? Взяв своего ашкима как переводчика и гида по местным органам управления? Если в мае я внесу полную сумму за квартиру, какие мои действия далее? Спасибо вам большое! Мерсин - мой второй дом
Вам проще поехать в Кадастровое с Вашим ашкым, там в Кадастровом найти человека кто занимается ведением Тапу ( такыпчи), заплатить ему 300- 500 лир ( не знаю сколько у Вас берут такыпчи), но не больше и он все документы Вам оформит и расскажет все что нужно, этой Вам гораздо дешевле должно выйти. Вам такыпчи все расскажет поэтапно что и как делается в Мерсине. Это Вам гораздо дешевле и быстрее выдет.
Стоит знать, что куплей-продажей в Турции, согласно закону, имеют право заниматься только ее граждане. А потому иностранные посредники являются незаконными. На этот вид деятельности даже не выдается рабочая виза иностранцам. И случае каких либо проблем, предъявить им претензии не получится. По этому стоит поинтересоваться какое гражданство у риэлтора.
А можете точнее объяснить насчет этого? А если собственником жилья является иностранный гражданин? Как тогда?
А можете точнее объяснить насчет этого? А если собственником жилья является иностранный гражданин? Как тогда?
Поясняю, это никак не касается собственника недвижимости. Единственное что может Вас коснуться как собственника - Вы можете продать Вашу недвижимость через 3 года. Если продаете раньше нужно уплатить налог 25% на прибыль. Это значит что продав свою недвижимость раньше 3 лет заплатите налог на разницу покупки и продажи от Кадастровой стоимости. Но это все решается в Кадастровом. Тут речь о другом, тут речь о том что люди не имеющие гражданства Турции не имеют права заниматься риэлторской деятельностью. Этот бизнес связан с большими деньгами и по этому государство Турции не дает права тем кто в случае проблем не смогут ответит по закону.
Турковед
Заядлый турист
Житель Турции
Влюбленный в Турцию
Новичок